CPS Africa - Sıkça Sorulan Sorular

Bu en doğal endişe ve cevabı net: Zanzibar yarı-özerk, siyasi olarak istikrarlı ve turizme dayalı bir ekonomiye sahip. Aldığınız mülk, Zanzibar Tapu Bakanlığı tarafından düzenlenen resmi bir Condominium Unit Certificate (tapu eşdeğeri belge) ile kayıt altına alınır; yani sözlü bir anlaşma değil, devlet nezdinde tescilli bir haktır. Projenin geliştiricisi CPS Africa, Zanzibar hükümetinin resmi ortağıdır ve 2017'den bu yana 60'tan fazla ülkeden binlerce alıcıyla sorunsuz işlem yapmıştır. Mülkiyetiniz uluslararası alıcıların aynı yasal çerçevede koruma altında olduğu, denenmiş bir sistemle güvencededir.

"Afrika" dendiğinde akla gelen iç savaş, salgın ve istikrarsızlık imajını bir kenara bırakmanızı isteriz. Çünkü Zanzibar bu klişenin tam tersi bir yer. Üç başlıkta dürüstçe açıklayalım:

Güvenlik: Zanzibar 2026'da turistler için güvenli kabul ediliyor; suç endeksi yaklaşık 35 ile Güney Afrika'nın (~75) çok altında ve hatta Fransa gibi ülkelerden bile düşük. ABD Dışişleri Bakanlığı adayı en güvenli seviye olan "Seviye 1 — normal tedbir" olarak derecelendiriyor. Turistlere yönelik şiddet suçu son derece nadirdir; yaşanan olaylar genellikle kalabalık pazarlarda yankesicilik gibi küçük hırsızlıklarla sınırlıdır. Yani Avrupa'nın büyük şehirlerindeki cep telefonu kapkaçından daha az riskli bir ortamdan söz ediyoruz. Üstelik Fumba Town gibi kapalı, yönetimli bir yerleşkede güvenlik tamamen kontrol altındadır.

Siyasi durum: Siyasi koşullar istikrarlı ve günlük hayat ada genelinde huzurlu akıyor. Zanzibar isyan, örgütlü militan faaliyet veya yaygın şiddet içeren istikrarsızlıkla karşı karşıya değildir; siyasi hassasiyet zaman zaman seçim dönemlerinde yaşanan protestolarla sınırlıdır ve bu protestolar turizm altyapısını değil seçim süreçlerini hedef alır. Pratikte bir yatırımcı ya da ev sahibi olarak bunu hissetmezsiniz bile; tıpkı dünyanın her ülkesinde olduğu gibi seçim dönemlerinde büyük kalabalıklardan uzak durmak yeterli bir tedbirdir.

Sağlık: En çok sorulan konu sıtma. Dürüst cevap: Zanzibar'da yıl boyu düşük-orta düzeyde sıtma riski vardır, ancak kapsamlı sivrisinek kontrol programları sayesinde anakaradan çok daha düşüktür. Adada parazit görülme oranı nüfus genelinde yaklaşık %1 seviyesine kadar düşürülmüştür. Zanzibar'a giriş için zorunlu aşı yoktur — yalnızca sarı humma riski taşıyan bir ülkeden (örneğin Kenya safarisinden) geliyorsanız sertifika istenir; doğrudan İstanbul'dan uçtuğunuzda buna gerek kalmaz. Korunmak isteyenler için akşam saatlerinde sivrisinek kovucu ve isteğe bağlı koruyucu ilaç yeterlidir. Ayrıca 1 Ekim 2024'ten itibaren Zanzibar'a gelen tüm ziyaretçilerin (yerleşik olanlar hariç) kalış süreleri boyunca geçerli seyahat sigortası yaptırması zorunludur — bu da olası bir sağlık durumunda sizi güvence altına alır. Fumba Town içinde ise Avrupa standartlarında bir sağlık merkezi (Urban Care) bulunur.

Özetle: Zanzibar, Doğu Afrika'nın en huzurlu ve en güvenli destinasyonlarından biridir. Riskler gerçek dünyadaki her destinasyonda olduğu gibi yönetilebilir düzeydedir ve basit tedbirlerle minimuma iner. Korkulması gereken bir "macera bölgesi" değil, ailenizle güvenle yaşayıp yatırım yapabileceğiniz, %99'u Müslüman, dingin bir ada toplumudur.

Haklı bir soru, çünkü Türkiye'de "tapu" kültürüyle büyüdük. Zanzibar'da yabancılara verilen hak 99 yıllık tam kullanım hakkıdır ve pratikte tapuyla aynı yetkileri taşır: mülkü satabilir, çocuklarınıza miras bırakabilir, kiraya verebilir, hatta ipotek için teminat gösterebilirsiniz. Türkiye'deki kat irtifakı veya uzun dönem intifa haklarına benzer bir yapıdır; üstelik 99 yıl sonunda yenileme seçeneği de vardır. Yani "kiracı" değil, tüm tasarruf hakkına sahip mülk sahibi olursunuz. Sadece hukuki adı farklıdır.

99 yıllık sürenin sonunda, hak sahibi ilgili devlet kurumlarına başvurarak süre uzatımı talep etme hakkına sahiptir. Mülkün doğru şekilde bakımı yapılmış ve yerel düzenlemelere uygun şekilde kullanılmış olması durumunda yenilemenin genel olarak olumlu değerlendirileceği öngörülür. Ancak nihai onay, o tarihte yürürlükte olacak yasa ve politikalara bağlı olacaktır.

Bu yenileme süreci çok uzun yıllar sonra, 2125 sonrasında gerçekleşeceği için CPS, ZIPA veya Zanzibar Hükümeti tarafından bugün sabit bir USD yenileme bedeli garanti edilmesi ya da doğru şekilde belirtilmesi mümkün değildir. Uygulanacak ücretler ve düzenlemeler, yenileme dönemindeki yasal çerçeveye ve piyasa koşullarına göre belirlenecektir.

Ancak mevcut Zanzibar yasal çerçevesine göre yenileme ile ilgili maliyetler genel olarak şu kalemlerden oluşur:

Damga vergisi: Güncel olarak mülk değerinin yaklaşık %1’i
Tapu/kayıt ücretleri: Genellikle yaklaşık %0,25–%1 aralığında
Yerel yönetim devir/kayıt ücretleri
Kira süresi boyunca ödenen yıllık arazi kirası
Mülkün yenileme tarihindeki piyasa değerine göre Lands Komisyonu tarafından belirlenecek yenileme primi
Yenileme süreciyle ilgili hukuki ve ölçüm/harita ücretleri

Bu yapı, uluslararası ölçekte kabul gören birçok leasehold sistemiyle benzerdir ve bireyler, aileler ve işletmeler için nesiller boyunca uzun vadeli mülkiyet güvencesi sağlamayı amaçlar.

İşte bu projenin en büyük avantajlarından biri: hiçbir şey yapmanız gerekmiyor. Town Operations Company (TOC) adlı profesyonel yönetim ekibi dairenizin tüm kiralama sürecini üstlenir. Turist bulma, rezervasyon, temizlik, bakım, anahtar teslimi ve tahsilat dahil. Siz adaya hiç gelmeseniz bile daireniz çalışır, ay sonunda kira geliriniz dolar bazlı olarak hesabınıza yatar. İsterseniz mobilyalı paket seçerek evi kiralamaya tamamen hazır halde teslim alırsınız; yani "uzaktan kazanç" tam anlamıyla mümkündür.

Zanzibar’da bir mülk satın alıp CPS mülk yönetimi aracılığıyla kiraya vermeyi tercih ederseniz yapı şu şekildedir:

1. Kira geliri üzerinden devlet vergisi
Konut amaçlı kira gelirlerinde, standart bireysel konut sahipliği yapılarında çoğu durumda bireysel mülk sahipleri için doğrudan stopaj vergisi uygulanmamaktadır. Ancak kiracının kayıtlı bir şirket olması gibi belirli durumlarda vergilendirme söz konusu olabilir. Bu durumda uygulanabilecek stopaj yükümlülüklerinden şirket sorumludur.

Genel konut kiralama yapılarında, net kira geliri kaynağında ek bir devlet kesintisi olmadan alınır. Ancak mülk sahipleri, vergi mukimi oldukları ülkedeki geçerli kişisel vergi yükümlülüklerinden sorumlu olmaya devam eder.

2. CPS mülk yönetim ücreti
CPS’in yönetim ücreti şu şekildedir:

İlk kira sözleşmesi döneminde aylık kira gelirinin %20’si
Sözleşme yenilemesinde %15

Bu ücret, kiracı kira ödemesini yaptıktan sonra kira ödemelerinden düşülür.

Satın aldığım mülkü satmak istersem ne kadar vergi ödemem gerekir?
Bu konuda detaylı bilgi paylaşabilir misiniz?

Aşağıdaki reel bir proje üzerinden yapılan hesaplamyı inceleyebilirsiniz.

Örnek:
1 yatak odalı Soul Fumba dairesi — 107.375 USD

Satın alma bedeli: 107.375 USD
Ortalama günlük kira bedeli: 120 USD / gece
Ortalama doluluk oranı: Yıllık %65
Yıllık brüt kira geliri: 28.470 USD
Brüt getiri: %26,5

Yıllık Giderler
TOC yönetim ücreti (%25): 7.117,50 USD
Mülk işletme giderleri (%15): 4.270,50 USD
Toplam yıllık gider: 11.388 USD

Net Getiri
Net yıllık kira geliri: 17.082 USD
Giderler sonrası net getiri: %15,9

Vergi
Konut amaçlı kira gelirleri için tahmini yerel Zanzibar devlet vergisi: 0 USD
Standart bireysel konut sahipliği yapısı kapsamında.

Yatırımda "fazla iyi" görünen noktolara temkinli yaklaşmak doğrudur. Bu getiri oranının arkasında somut bir dinamik var: Zanzibar tropik iklimi sayesinde yılın yaklaşık 10 ayı turizm sezonudur, yani doluluk oranı sürekli yüksektir. Turizm geçtiğimiz yıl güçlü bir büyüme kaydetti ve talep arzın önünde. Kısa dönem (günlük) kiralama, uzun dönem kiraya göre çok daha yüksek gelir üretir. Yine de size tavsiyemiz, satın almadan önce yatırımcı turuna katılıp gerçek doluluk verilerini ve mevcut sakinlerin deneyimlerini kendi gözünüzle görmenizdir. Biz rakamların arkasında durabiliyoruz, çünkü kanıtlanabilir.

Proje üzerinden yatırımların klasik korkusudur ve bu projede en güçlü olduğumuz nokta tam burası. Çünkü bu bir hayal değil, çoktan yaşanan bir gerçek: bugüne kadar 1.000'den fazla konut teslim edildi. İçeride süpermarket, havuz, okul ve sağlık merkeziyle hayat çoktan başladı. 1.500'den fazla insan halihazırda burada yaşıyor. Yani "acaba olur mu" diye sorulan bir proje değil; yürüyen, nefes alan bir şehir. Geriye kalan konutlar bu kanıtlanmış altyapının üzerine ekleniyor. Ödemeler de inşaat ilerledikçe taksitli yapılır, peşin riskli bir transfer söz konusu değildir.

Aslında düşündüğünüzden çok daha kolay. İstanbul'dan Türk Hava Yolları ile 7,5 saatte direkt uçuyorsunuz. Bu, birçok Avrupa tatil destinasyonundan farklı değil. Üstelik Zanzibar ile Türkiye arasında saat farkı yok, yani gittiğinizde jet-lag yaşamazsınız, oradayken Türkiye'deki işinizle aynı saatlerde iletişim kurabilirsiniz. Toplam 20 uluslararası direkt uçuş seçeneği var; dilerseniz aktarmalı ve daha uygun fiyatlı rotalarla da gidebilirsiniz. Pratikte, sabah uçağa binip akşam kendi dairenizde olabilirsiniz.

Çıkış (exit) stratejisi her ciddi yatırımcının düşünmesi gereken bir konu. Bu projede likiditeyi destekleyen birkaç unsur var: alıcı kitlesi 60'tan fazla ülkeye yayılmış uluslararası bir havuz, dolayısıyla satışta sadece tek bir pazara bağımlı değilsiniz. Bölge gelişen bir pazar yıllık yaklaşık %11 değer artışı, yakında açılacak üniversite kampüsü ve Burj Zanzibar gibi değer katacak projeler talebi sürekli besliyor. Mülkünüzü 99 yıllık hakkınızla birlikte serbestçe devredebilirsiniz. Erken aşamada girdiğiniz için, ileride satışta hem değer artışından hem büyüyen talepten faydalanma ihtimaliniz yüksektir.

Uluslararası gayrimenkul alımında para transferi standart bir süreçtir ve sizi bu konuda yalnız bırakmıyoruz. Ödemeler resmi banka kanalları üzerinden, sözleşmeye dayalı ve belgeli olarak yapılır; satın alma süreci boyunca Türkçe konuşan danışmanımız ve hukuki ekibimiz her adımda yanınızda olur. Transfer, sözleşme, tapu tescili ve vergi konularında ne yapmanız gerektiği adım adım size açıklanır. Amacımız bürokrasiyi sizin için en aza indirmek; siz yatırıma odaklanın, sürecin teknik kısmını biz yönetelim.

Bu açıdan Zanzibar muhtemelen beklentinizin de üzerinde rahat edeceğiniz bir yer. Ada nüfusunun yaklaşık %99'u Müslüman; yani helal gıda istisna değil, normaldir. Ezan sesi günlük hayatın bir parçasıdır, camiler her yerdedir, aile dostu ve muhafazakar değerlere saygılı bir sosyal ortam vardır. Çocuklarınız için British School of Zanzibar ve International School of Zanzibar gibi uluslararası okullar mevcuttur. Yani sadece bir yatırım değil, ailenizle huzurla vakit geçirebileceğiniz, kendinizi kültürel olarak yabancı hissetmeyeceğiniz bir destinasyon söz konusudur.

Çünkü o "daha bilinen" yerlerde tren çoktan kalktı. Dubai'de fiyatlar tavan yaptı, giriş maliyetleri yüksek ve kira getirileri %5-7 bandına geriledi. Zanzibar ise tam olarak Dubai'nin, Bali'nin ve Maldivler'in 15 yıl önceki halinde — yani değerlenme potansiyelinin en yüksek olduğu erken aşamada. $50.000'dan başlayan giriş fiyatları, %8-13'lük getiri oranları ve gelişmekte olan bir ekonomi (geçen yıl ülke ekonomisi %7,4 büyüdü) bir arada. Bilinen yerler "güvenli ama doymuş", Zanzibar ise "erken ama kanıtlanmış" bir fırsat. Asıl kazanç, herkesin keşfetmesinden önce girenlerde kalır.